皆さんは自分の持っている土地の値段は幾ら？と聞かれていくらと答えるでしょうか？

一般の方はこの周辺は幾らで売られているから、ここは幾らくらいですと、答えると思います。

これを取引価格といいます。

しかし、不動産の価格はこれだけではないんです。

不動産の世界には『1物4価』又は5価という言葉があります。

これは、一つの不動産に4つ、ないし5つの価格が存在しているということを表しています。

１．取引価格
　
　　実際の取引には、様々な要素が存在します。
　　・売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎ、交渉能力、相場を知らないで売買など、様々な要素により価格が決定されます。
　　　
　　・この、現実の取引上の価格を取引価格といいます。

2.　公示価格

　　国土交通省が、土地鑑定委員会に依頼し、全国に存在する3万弱の標準地を不動産鑑定士に、鑑定評価させた土地価格です。

　　毎年、1月1日時点の価格を3月頃に公表します。

　　
3.　路線価

　　毎年、国税庁が調査するものであり、相続税や贈与税の算定基準になります。

4.　固定資産税評価額

　　市町村が、その地域内に存在する不動産の所有者に課税する固定資産税の元となる価格です。

（これ以外に、基準値価格というものがあります。これは都道府県が毎年７月１日時点の価格を
　を調査し、９月下旬に公表してるもので、公示価格を補完する役割を持っています。
　価格は公示価格とあまり変わりません。
　査定する基準地が異なります。また、都道府県地価調査価格とも言います。）

このように、一つの不動産に対して色々な価格が存在します。
従前は高いほうから1→2→3→4という順番でしたが、取引価格が評価額並みということもざらに存在します。

実際に売買の取引をするためには、この取引価格に準じた実勢価格（現実に売買されるであろう価格）
を専門家に査定してもらい。

安心して取引を行うようにしたほうがいいと思います。

賃貸住宅の更新料支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、
京都市のマンション入居者が貸主側に約11万円の返還を求めた訴訟の判決で、
京都地裁は23日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じました。

これまで、例外的に無効という判例はあるのですが、消費者契約法上で無効とする
判決は初めてとなります。

更新料は、「入居後2年ごとに家賃の1か月分」などの特約により首都圏を中心に慣行化していました。

しかしながら、西日本の地方でも原状回復に関する敷金返還訴訟などにより、更新料、礼金など名目を変えて入居者から徴収し、原状回復費に充てるケースも多いようです。

長崎市内の業者も、そもそも、長崎では更新料の慣習が無いにもかかわらず、最近、更新料を徴収する業者があるようです。

今回の判決では、更新料の必要性に合理的根拠が無いと判断。
さらに
「その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる」
と指摘しています。

賃貸に関する訴訟では、原状回復義務に始まり、敷引き特約の有効性、礼金、更新料の
有効性など様々な内容について争われています。

業者や貸主によっては、家賃や敷金の他に色々な名目で費用を徴収したり、敷金清算で多額の費用を請求する場合も多いようです。

契約前に細かく内容を聞いて、冷静に判断してから契約を行うようにしましょう。

長崎オフィス　不動産部　泉　直幸

仲介業務

• 賃貸･･･家主様から入居募集のご依頼を受けたり、お部屋を探している人のお手伝いをします。
• 売買･･･売りたい人、買いたい人それぞれの条件に合わせてご紹介をさせて頂きます。

賃貸管理業務

　家主様に成り代わり、アパートの家主としての業務を代行します。
（家賃の入金管理、滞納督促業務、修理手配、敷金清算、クレーム処理など）

査定業務

　賃貸、売買にかかわらず利益相反にかかわるような場合などの価格査定

競売代行及び任意売買

• 競売物件の入札から入居者との交渉を行い引渡しまでを代行します。
• 競売では落札できないかもしれない場合、所有者や債権者と交渉し、競売を取り下げ、通常の売買にもって行きます。

相談業務

　不動産に絡むあらゆる相談に対応します。内容をお伺いし、私どもで解決できない場合でも、解決方法ないしは、解決のための道筋を示します。

＜過去に受けた相談業務の一例＞

1. 家賃の値上げ、値下げ相談
2. 土地建物の立ち退き問題に関する相談
3. 悪質な滞納者への対応相談
4. 境界問題に関する相談
5. 今回この中で、競売物件の任意売買についてご紹介致します。